Kaufen oder Mieten?

Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

★★★★★

Gerd Kommer - Kaufen oder Mieten? Buchcover

AUTOR

Gerd Kommer

KATEGORIE

Finanzen & Investieren
Immobilien

ZUM BUCH*

ERSCHIENEN

3. Auflage 2021
Campus Verlag GmbH

Kaufen oder Mieten?

Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

★★★★★

Gerd Kommer - Kaufen oder Mieten? Buchcover

AUTOR

Gerd Kommer

KATEGORIE

Finanzen & Investieren
Immobilien

ERSCHIENEN

3. Auflage 2021
Campus Verlag GmbH

ZUM BUCH*

Zusammenfassung

„Kaufen ist stets rentabler als mieten.“ Dieser Mythos wird seit jeher von Banken, Vermögensberatern, Bausparkassen und der Immobilienbranche verbreitet. Mit der Zeit hat er sich über Generationen zu einem Dogma verfestigt, das kaum noch hinterfragt wird. Gerd Kommer zeigt in der Neuauflage seines Buchs Kaufen oder Mieten? erneut, dass dieses Dogma vor allem durch eines gekennzeichnet ist – mangelnden Realitätsbezug. Per se lässt sich keine der beiden Optionen – Kaufen oder Mieten – als rentabler bezeichnen. Dazu bedarf es der Klärung einiger wesentlichen Fragen.

In gewohnt wissenschaftlicher Manier räumt Gerd Kommer mit den größten Mythen zu Kaufen versus Mieten auf und untermauert seine Argumente mit relevanten Daten aus der Vergangenheit. Die Leser erhalten jede Menge Informationen, die dabei helfen, die Renditen von Kaufen versus Mieten und das Risiko eines Eigenheimbesitzes besser zu verstehen. Ein spezielles Software-Tool unterstützt bei der Klärung der persönlichen Situation.

Da die Entscheidung über einen Eigenheimkauf in der Regel keine rein wirtschaftliche ist, werden auch nicht oder nur sehr schwer quantifizierbare Argumente in der Kaufen versus Mieten Debatte erläutert und im Hinblick auf ihren Wahrheitsgehalt beurteilt. Zudem wird ergründet, warum so viele Menschen irrtümlich davon ausgehen, dass Kaufen einfach rentabler sein muss. Für jene Leser, die sich gegen den Eigenheimkauf entscheiden und eine Kapitalmarktanlage bevorzugen, erläutert Gerd Kommer eine einfache Investmentalternative mit ETFs.

Autor

Dr. Gerd Kommer, LL. M. hat Betriebswirtschaftslehre, Steuerrecht, Politikwissenschaft und Germanistik in Deutschland, den USA und Liechtenstein studiert und hat mehrere Bestseller über das Investieren in Kapitalmarktanlagen und Immobilien verfasst. Souverän Investieren mit Indexfonds und ETFs. Wie Sie das Spiel gegen die Finanzbranche gewinnen.* gilt als wissenschaftlich fundiertes und angesehenes Standardwerk zum Thema und wurde 2016 mit dem Deutschen Finanzbuchpreis prämiert.

Seine beiden Unternehmen Gerd Kommer Invest GmbH und Gerd Kommer Capital GmbH haben ihren Sitz in München. Bis zur Gründung war Gerd Kommer 24 Jahre im Firmenkundenkreditgeschäft und im institutionellen Asset Management verschiedener Banken in Deutschland, Großbritannien und Südafrika tätig.

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Inhalt

Gerd Kommer unterscheidet zunächst zwischen drei verschiedenen Arten von Argumenten und Fakten, die bei der Entscheidung über Kaufen oder Mieten eine Rolle spielen:

  • Finanzielle Argumente
  • Lebensstil-Argumente
  • Eine Kombination aus beiden, nicht allgemein quantifizierbar

Im Zentrum dieses Kaufen-oder-Mieten-Dreiecks befindet sich eine Person, die eine Entscheidung treffen möchte. Da sich die drei konzeptionellen Argumentebenen vielfach überlappen und es keine klaren Trennlinien zwischen ihnen gibt, widmet sich Kommer der Kaufen-oder-Mieten-Frage daher entsprechend ganzheitlich.

Die 19 größten Mythen zu Kaufen versus Mieten

Waren es in der letzten Auflage des Buchs noch 15 Mythen, so behandelt Kommer in der Neuauflage insgesamt 19 der größten Mythen, die im Zusammenhang mit Kaufen oder Mieten stehen. Durch die stichpunktartige Auflistung dieser Mythen erhalten die Leser gleich zu Beginn einen Vorgeschmack, was in den nachfolgenden Kapiteln des Buchs detailliert erläutert wird.

Der am weitesten verbreitete und zugleich wohl am wenigsten hinterfragte Mythos ist die Annahme, dass Miete zu zahlen gleichzusetzen sei mit Geld aus dem Fenster hinauszuwerfen. Manche Mythen zeigen auch einen tatsächlich vorhandenen Sachverhalt auf, fußen jedoch auf „Lügen mit Statistik-Tricks“, wie etwa die Feststellung, dass Haushalte mit Eigenheimbesitz im Alter in der Regel reicher sind als Mieterhaushalte.



Manche Aussagen wie „Wohnimmobilien schützen vor Inflation“ sind zwar ebenfalls grundsätzlich wahr, müssen jedoch in Relation zu anderen Anlageklassen gesehen werden, um letztlich festzustellen, dass es deutlich geeignetere Anlageformen gibt, die besser vor Inflation schützen, als Wohnimmobilien. Auch die Idee, sich durch ein Eigenheim vor steigenden Mieten zu schützen unterzieht Kommer einer kritischen Betrachtung:

„Den Kauf einer Wohnimmobilie damit zu begründen, dass man sich vor dem Risiko steigender Mieten schützen müsse, macht in Deutschland, Österreich und der Schweiz nur wenig mehr Sinn, als aus Angst vor zunehmenden Lebensmittelpreisen einen Bauernhof zu kaufen.“

Einem Punkt widmet sich Kommer besonders ausführlich. Immobilien werden häufig als risikoarme Anlagen wahrgenommen, die sicherer seien, als Kapitalmarktanlagen wie Aktien und Anleihen. Welche Aspekte allerdings berücksichtigt werden müssen, um das Risiko des Eigenheimbesitzes richtig verstehen zu können, erläutert er in einem eigenen Kapitel.

Häufig unterschätzte Nebenkosten von Eigenheimen

Kommer wirft einen trockenen realistischen Blick auf die tatsächlichen Nebenkosten von Immobilien. Die Kauf- und Verkaufskosten werden bei Immobilien gewaltig unterschätzt. Tatsächlich fallen sie aber gerade in Deutschland und Österreich besonders hoch aus und stellen somit wesentliche Einflussgrößen auf die Gesamtrendite von Wohnimmobilien dar. Mit welchen Transaktionskosten man es tatsächlich zu tun hat, wird tabellarisch sehr gut aufbereitet dargestellt. Wie hoch diese in der Summe wirklich ausfallen, dürfte vermutlich so einige Leser überraschen. Besonders positiv kann hier hervorgehoben werden, dass sich das Buch nicht nur auf Deutschland, sondern auch auf Österreich und die Schweiz bezieht. Besonders interessant ist zudem der Vergleich zu den Transaktionskosten von börsennotierten Finanzanlagen, die in der Regel um das 10- bis 20-fache niedriger ausfallen, als bei Immobilien.

Die Nebenkosten von Wohnimmobilien werden wohl auch deshalb so häufig unterschätzt, da es sich hier besonders gut zugunsten von Kaufen mogeln lässt, wie dies in der Finanz- und Immobilienbranche des Öfteren auch passiert. In Kaufen oder Mieten? findet man eine Aufstellung sämtlicher laufenden Nebenkosten. Die meisten davon betreffen sowohl Mieter als auch Eigentümer. Der mit Abstand größte Posten fällt allerdings nur bei Käufern an. Dabei handelt es sich um die Instandhaltungskosten, dem „Nebenkostenelefant“. Diese werden ebenso wie Transaktionskosten deutlich niedriger angenommen, als sie tatsächlich sind.

Insgesamt ergibt sich im Hinblick auf die laufenden Nebenkosten ein großer Vorteil für Mieter, da diese von den meisten der Nebenkosten, zumindest von den größten Posten, nicht tangiert werden.

Kaufen versus Mieten im zahlenmäßigen Vergleich

Spannend ist der direkte zahlenmäßige Vergleich von Kaufen versus Mieten. Stellt man die beiden Optionen einander gegenüber, so zeigt sich über verschiedene Zeitperioden seit 1970 hinweg, dass in den meisten Fällen der Mieter die Nase vorne hatte. Und dies sowohl bei einer zu 100 % aus Eigenmitteln finanzierten Immobilie und – in einem weitaus realistischeren Szenario – bei einer zu 70 % fremdfinanzierten Immobilie. Interessanterweise dürfte auch der Mythos des vorteilhaften Kredithebel-Effekts („Leverage-Effekt“) substanzlos sein. Kommer zeigt, dass sich dieser letztlich sogar schädlich auswirkt. Wer hätte das gedacht?

Aber auch als Mieter wird man nicht immer renditetechnische die Nase vorne haben. Voraussetzung, dass der Mieter letztlich über ein größeres Endvermögen verfügen kann ist, dass er auch bereit ist, langfristig und diszipliniert in gleichem Ausmaß zu sparen, wie der Eigenheimbesitzer. Dieser muss diese Disziplin nämlich nicht aufbringen, für ihn fungiert die Hypothek als eine Art „positiver Zwangssparvertrag“.



Insgesamt kann jedoch gefolgert werden:

„Der verstaubte Spruch, dass die Klugen kaufen und die Dummen mieten, ist also genau das: ein verstaubtes Ammenmärchen.“

[…]

„Die Aussage, Mieten sei Geld zum Fenster hinauszuwerfen, ist konzeptioneller und statistischer Nonsens, der auch durch endlose Wiederholung nicht weniger unsinnig wird.“

Warum der Vergleich zwischen Miete zahlen und „an sich selbst zahlen“ hinkt

Viele Mieter ärgern sich, wenn sie berechnen, wieviel sie bereits über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte an ihren Vermieter bezahlt haben. Doch wie Gerd Kommer zeigt, ist dieser Ärger genauso überflüssig wie irrational, da er schlicht auf falschem Denken beruht. Eigenheimbesitzer haben nämlich in den meisten Fällen genauso hohe oder höhere Zahlungen, die kein Eigentum bilden. Jedoch scheint es so, als hätten Menschen gefühlsmäßig weniger Probleme damit, über Jahrzehnte Zigtausende Euro in Form von Zinsen, Transaktionskosten und Instandhaltungskosten an Banken, den Staat, an Makler, Handwerker und Baumärkte zu zahlen, als denselben oder einen kleineren Betrag in Form von Miete an den Vermieter.

Zinsen sind schließlich „Miete“ für Geldkapital und gehen an den Kreditgeber. Instandhaltungskosten sind Reparaturkosten, die an Handwerker und Baumärkte gehen. Grundsteuer wird an den Staat bezahlt, Versicherungsprämien an Versicherungen. All diese Aufwendungen haben eines gemeinsam – sie bilden kein Eigentum. Die gern berichtete Feststellung von frischgebackenen Hausbesitzern, dass man nun monatlich kaum mehr bezahle, als zuvor durch Miete, nun aber an sich selbst zahlt, basiert also auf einem falschen Verständnis des wirtschaftlichen Sachverhalts. In der Wissenschaft wird dieser Denkfehler oft als „Mortgage Illusion“ bezeichnet.

Schwer quantifizierbare Argumente

Nachdem die Entscheidung über den Kauf bzw. Nichtkauf einer Wohnimmobilie immer zwei Seiten hat, nämlich sowohl eine wirtschaftliche als auch eine, die den Lebensstil betrifft, sind viele der Argumente pro und kontra Kaufen oder Mieten nicht immer einfach und teilweise gar nicht quantifizierbar. Auch in der Neuauflage widmet sich Kommer wieder diesen Aspekten, unterteilt sie diesmal sogar in

  • Korrekte Argumente Pro-Kaufen
  • Fragwürdige Argumente Pro-Kaufen oder Kontra-Mieten
  • Korrekte Argumente Pro-Mieten

Ein Beispiel für ein korrektes Pro-Kaufen Argument wäre etwa der bereits erwähnte „positive“ Zwangssparvertrag einer zum Teil fremdfinanzierten Immobilie. Der Käufer unterwirft sich freiwillig einem Zwang, die Immobilie abzubezahlen, was in den meisten Fällen tatsächlich einen vorteilhaften Vermögensbildungseffekt hat.

Ein interessantes Beispiel für ein korrektes Pro-Mieten Argument wäre, dass Mieter nicht an „Investment Creep“ leiden. Eigenheimbesitzer leben im Schnitt nicht nur in deutlich größeren Immobilien, als Mieter mit denselben finanziellen Mitteln und finanzieren damit mehr „totes Kapital“, sie geben auch wesentlich mehr für Inneneinrichtung und Verschönerung von Außenanlagen aus.

Beispiele für ein fragwürdige Pro-Kaufen bzw. Kontra-Mieten Argumente wären verschiedene scheinkorrelative Zusammenhänge. So etwa die Feststellung, dass Eigenheimbesitzer im Alter wohlhabender sind, als Mieter. Dies mag zwar in der Regel stimmen, jedoch wird hier Korrelation mit Ursache miteinander verwechselt. Die Feststellung beruht also auf einen Denkfehler. Der Vermögensvorsprung von Eigenheimbesitzern hat sehr viele Gründe, sagt aber ebenso wenig über die Rentabilität von Kaufen aus, wie der Vermögensvorsprung von Ferrari-Fahrern gegenüber VW-Polo-Fahrern etwas über die Rentabilität von Ferraris aussagt. Zu einem ähnlichen Interpretationsfehler führt der Zusammenhang zwischen Eigenheimbesitz und Zufriedenheit, der in der Immobilienbranche ebenfalls gerne aufgezeigt wird.

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Fazit

Kaufen oder Mieten? in der Neuauflage ist eine gelungene Aktualisierung des Vorgängers. Sie ist strukturell etwas anders gestaltet und um einige neue Aspekte erweitert worden. Wer die Literatur von Gerd Kommer kennt, der weiß, wodurch sie sich auszeichnet – ein starkes wissenschaftliches Fundament, schlüssige Argumentation und eine hervorragende Aufbereitung. Lückenlos werden alle Aspekte behandelt, die einem auch nur annähernd in den Sinn kommen, eine Rolle bei der Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung zu spielen, und zwar in gewohnt wissenschaftlicher Manier, untermalt mit vielen Beispielen und dem speziellen Humor des Autors.

Dass der Autor ein ausgewiesener Experte zum Thema ist, dürfte kaum angezweifelt werden. Wie er selbst gegen Ende des Buchs ausführt, hat Gerd Kommer über 50 Fachbücher und Tausende akademische wie nicht akademische Artikel zu Immobilieninvestitionen gelesen und analysiert. Zudem hat er ein weiteres Buch zum Thema Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer* verfasst, ein Ratgeber für jene Personen, die sich für den Kauf einer Wohnimmobilie entschieden haben.

Wer vor einer entsprechenden Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung steht und zudem bereit ist, sich den diversen Mythen zum Thema kritisch zu nähern, der sollte das Buch auf jeden Fall lesen. Es ist ein Genuss, Gerd Kommer beim Entlarven der diversen Mythen zu folgen. Jede Menge Überraschungen und Aha-Momente sind garantiert!

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Pro & Contra

  • Gelungene Aktualisierung der vorherigen Auflage

  • Wissenschaftlich fundierte Aufbereitung

  • Berücksichtigung wirtschaftlicher und nicht quantizierbarer Faktoren

  • Aufnahme weiterer Mythen

  • Unterscheidung zwischen korrekten und fragwürdigen Pro-Kaufen und Pro-Mieten Argumenten

  • Kostenloses Software-Tool

  • Neben Deutschland Berücksichtigung von Österreich und der Schweiz

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